Все входящие

В том или ином виде входная группа — неотъемлемая составляющая любого офисного центра, а вот ее наполнение может быть различным — от службы охраны и ресепшена до десятка магазинов, торгующих продуктами питания и сувенирами. Есть ли шанс найти свою нишу?

Входная группа — своеобразная визитная карточка офисного здания. «Входная группа бизнес-центров выполняет две функции: практическую и эстетическую, — подтверждает руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов. — Практическая — проход арендаторов и посетителей, их информационная поддержка и безопасность. Эстетическая — имиджевая. От нее во многом зависит первое впечатление арендатора и его посетителей о бизнес-центре в целом. Порой именно оно может стать решающим при выборе того или иного объекта или услуги конечным потребителем». Неслучайно девелоперы уделяют большое внимание организации входной группы и следят за соответствием ее концепции имиджу и классу всего объекта.

— Входная группа — это лицо здания, поэтому она должна соответствовать его уровню, — подводит черту Анастасия Хоменчук, директор отдела офисной недвижимости DTZ.

Классы и входы

— В здание бизнес-центра и арендаторы, и их гости попадают, обязательно минуя по пути входную группу. Она включает в себя собственно сам вход в бизнес-центр, пункт охраны, общую зону ресепшена и зону приема гостей, — дает определение термину Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Никаких нормативов по площади входной группы и уровню ее отделки не предусмотрено. Все зависит от класса здания и личных предпочтений ленд-лорда. «Класс здания определяет уровень сервиса, а следовательно, и размер входной группы. Чем выше класс, тем больше площадей общественного назначения должно быть в бизнес-центре, в том числе просторный холл», — продолжает Андрей Жамкин. Самое главное требование для бизнес-центров класса А — наличие центрального ресепшена. Кроме того, девелоперу необходимо обеспечить профессиональную охрану и установку автоматизированной системы контроля доступа. А вот прочее наполнение и состав служб, представленных во входной группе, могут сильно различаться даже в бизнес-центрах схожего класса, хотя общие правила, конечно же, есть.

— В комплексе класса «А» входная группа выполняет представительские функции, поэтому в рамках этой зоны помимо ресепшена и банкомата могут быть размещены зимний сад или лобби-бар. В менее престижных офисных комплексах входная группа несет скорее технические, нежели представительские функции. Как правило, здесь находится стол администратора, а также несколько торговых точек, — отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

В самых высококлассных объектах девелоперы иногда идут даже на изыски. Так, турецкая строительная компания Enka в своем здании на Павелецкой площади организовала картинную галерею, где полотна выставлены на продажу. В других центрах девелоперы порой проектируют фонтаны («Усадьба-Центр»), скульптурные группы или другие интерьерно-архитектурные элементы. Прямой практической отдачи от таких вложений нет, зато подобные изыски позволяют позиционировать объект в классе А+. А значит, повышать ставки аренды.

Вход закрыт

В менее дорогих бизнес-центрах девелоперы нацелены на максимальную практическую отдачу, поэтому стремятся использовать каждый метр пространства по прямому назначению — для сдачи в аренду. Однако, как отмечает Айдар Галлеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», помещения на первом этаже оказываются малопривлекательными для аренды офисов, поэтому девелоперу приходится задумываться, как наполнить это пространство сервисными службами и предприятиями общепита, для которых первый этаж может оказаться предпочтительным. «На первых этажах бизнес-центров, помимо ресепшена и охраны, могут располагаться арендаторы, оказывающие вспомогательные услуги, — отделение банка, газетный киоск, копировальный центр, кафетерий, фитнес-центр и т. д.», — говорит старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Впрочем, замечает директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила, во многих бизнес-центрах управляющие компании стараются не размещать во входной группе какие бы то ни было сервисы, за исключением ресепшена. Почему? Как объясняет заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Якубовский, торговые и сервисные точки в качественных офисных зданиях деклассируют объект в целом и могут негативно повлиять на состав ключевых арендаторов непосредственно офисного пространства. При этом, пожалуй, никто из самых привередливых арендаторов не будет возражать против наличия в бизнес-центре банкомата и пункта приема платежей. А вот палатка, торгующая слойками или разогреваемыми в микроволновой печи пиццами, вызовет по меньшей мере недоумение.

Но все зависит от объекта. Например, в бизнес-центре «Серпуховский двор» на Шаболовке во входной группе представлены несколько продуктовых магазинов, торгующих и напитками, и едой быстрого приготовления, а также магазин подарков, одежды, канцелярских товаров и деловых сувениров. А несколько лет назад владельцы здания построили над входным холлом балкон, на котором разместилось кафе. И все представленные предприятия функционируют довольно успешно.

Естественный отбор

По каким принципам девелоперы формируют пул арендаторов входной группы?

— Главное, чтобы услуги, оказываемые этими компаниями, были небольшими и укладывались в короткие временныґе рамки. И, конечно, они должны соответствовать уровню бизнес-центра, — утверждает руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Сергей Лобкарев. А Глеб Ялымов («АЛМ-Девелопмент») уверен, что при выборе компании, оказывающей услуги во входных группах, девелоперы обращают внимание на следующие моменты: виды и качество услуг, опыт работы, репутация компании поставщика услуг и коммерческие условия. В качественных бизнес-центрах не смогут работать предприятия, не имеющие сформированного брэнда, а в менее классных объектах вполне могут располагаться даже ИЧП.

— Для бизнес-центров класса А и В важно, чтобы сервисное предприятие имело свой брэнд и фирменный стиль, помещения в таких объектах не будут сдаваться безликим и неизвестным организациям, — считает Айдар Галлеев. — Для предприятий питания и кейтеринга первостепенны опыт работы и качество обслуживания. Немаловажен класс арендатора и его целевая аудитория: необходимо, чтобы она соответствовала уровню других арендаторов бизнес-центра, так как предприятия низкой ступени автоматически понижают класс всего здания.

Кроме того, большую роль играет расположение самого бизнес-центра. «В центре города легко найти набор любых услуг. Что же касается бизнес-центров в отдаленных районах, то все требующиеся услуги поблизости от здания найти уже сложнее. А значит, они востребованы в самом бизнес-центре», — полагает Сергей Лобкарев.

— Наличие сервисных компаний позволяет арендаторам, не выходя за пределы офисного здания, решить часть своих проблем, связанных с услугами. Например, купить цветы, билеты, сувениры, оформить турпоездку, обменять деньги, воспользоваться банкоматом, произвести финансовые операции в отделении банка, воспользоваться услугами салона красоты, купить свежую прессу и т. д., — поддерживает коллегу Ольга Новикова, старший консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard. — Набор таких услуг крайне необходим для бизнес-центров, расположенных далеко от метро.

Согласитесь, удобно, когда в большом бизнес-центре можно получить различные сервисные услуги, не покидая здания. Еще удобнее, если в этом же центре легко сделать различные мелкие покупки. «Если речь идет об офисно-торговом центре, то на первых этажах могут располагаться торговые операторы, например, салоны сувениров, магазины одежды известных марок, мобильной связи, — говорит Анастасия Хоменчук (DTZ). — Однако перегружать первые этажи торговыми точками в офисном здании нежелательно. К тому же «микс» торговых операторов влияет на классность здания». Тем не менее, в бизнес-центрах, расположенных на основных торговых коридорах Москвы, девелоперы выделяют часть входной группы для бутиковых торговых зон, так как это позволяет переделать неликвидные офисные помещения под торговые и сдавать их по высокой цене. В рамках подобной концепции устроен, например, деловой комплекс «Берлинский дом».

— Гораздо больше вариантов для организации входной группы есть у девелоперов мультиформатных объектов, к примеру, торгово-деловых комплексов. Так, в ТДК «Смоленский Пассаж» входная группа офисных помещений совмещена с ресторанной зоной торгового зала, что максимально привязывает офисных сотрудников к деловому центру, — рассказывает Владимир Журавлев.

Серьезным критерием отбора служит и непосредственно структура помещений входной группы. Аналитик отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Клавдия Чистова уверена: нередко набор арендаторов торговых помещений зависит от того, предполагается ли обслуживать только арендаторов самого офисного здания, или есть доступ посетителям с улицы: «Если офисное здание расположено на оживленной магистрали города, а предлагаемый блок имеет прямой вход с улицы, на такой формат существует большой спрос, тогда работа ориентируется не только на арендаторов здания, но и на поток прохожих покупателей».

По оценкам Клавдии Чистовой, такие помещения сдаются по высоким ставкам аренды, они могут доходить до полутора тысяч долларов за квадратный метр в год. Для сравнения: помещения, не имеющие доступа с улицы, сдаются лишь немногим дороже офисных блоков. Впрочем, Сергей Лобкарев («МИАН-агентство недвижимости») полагает, что правильнее ориентироваться именно на арендаторов, а не на сторонних посетителей: «В нашей практике была компания, которая пыталась рассчитывать не только на арендаторов БЦ, но и на приходящих, сторонних потребителей. Однако территория входной группы несоизмерима с площадями любого торгового центра, и перемещаться большому числу покупателей там неудобно». Поэтому эффективность деятельности компаний, не имеющих отдельного выхода на оживленную улицу, может оказаться под вопросом. «Желание арендаторов помещений первого этажа обслуживать и посетителей с улицы может вступить в противоречие с концепцией самого бизнес-центра», — предупреждает Айдар Галлеев («МИЭЛЬ-Недвижимость»).

Взаимный интерес

Стоимость открытия точки во входной группе бизнес-центра оценить довольно сложно. Все зависит от специфики бизнеса компании, технологических особенностей помещения и его метража, уровня самого офисного центра и т. д. «Средняя площадь торговой точки во входной группе делового комплекса порядка 20 кв. м. Учитывая арендную плату за один месяц, затраты на торговое оборудование и подключение к коммуникациям, стоимость организации подобного предприятия — около семи-восьми тысяч долларов», — приводит расчеты Владимир Журавлев (NAI Global). Однако эта цифра может меняться как в одну, так и в другую сторону даже при сохранении указанной площади.

С доходностью таких проектов все еще более индивидуально. Одна и та же концепция, выдающая в одном бизнес-центре просто потрясающие показатели, в другом объекте может работать «в ноль», а то и «в минус». По оценкам, практически всегда выгодными оказываются пункты приема платежей, небольшие газетные киоски и магазины, торгующие безалкогольными напитками и снэками, которые можно съесть во время работы. Также успех может принести касса по торговле железнодорожными и авиабилетами, но в сочетании с предоставлением каких-то других услуг (например, тем же приемом платежей и продажей карточек). С кафе и ресторанами ситуация куда сложнее: тут главное — правильно «попасть», вписаться в концепцию. В офисном здании высокого класса торговля шаурмой и дешевыми беляшами вряд ли принесет хоть какой-нибудь доход, а в бывшем НИИ едва ли целесообразно размещать ресторан высокой кухни. Отделения банков если и арендуют площади в офисном центре, то, как правило, требуют помещения с отдельным входом.

Кроме того, если деятельность компании-арендатора направлена только на сотрудников бизнес-центра, существенно повлиять на доходность проекта может размер офисного здания. «Организовывать небольшие сервисные зоны считается актуальным в комплексах площадью от 10 тысяч кв. м, тогда как для лобби-бара или кафе подходят объекты площадью свыше 15–20 тысяч кв. м», — утверждает Владимир Журавлев. Впрочем, возражает Сергей Лобкарев, эффективность работы зависит не от размера бизнес-центра, а от уровня и качества оказываемых услуг арендаторов, находящихся на входной группе. Хотя, признает он, у крупного бизнес-центра потенциал больше, ведь там может быть создана более взаимосвязанная структура таких сервисов.

При правильной организации бизнеса и с учетом всех факторов риска бизнес вполне может быть доходным. К тому же в эффективной работе входной группы заинтересованы не только арендаторы, но и владельцы офисных центров. «Предоставление дополнительных сервисов в рамках бизнес-центра интересно не только поставщикам услуг, но и арендодателям (собственникам объектов), так как это источник дополнительного дохода и средство повышения привлекательности и стоимости объекта в целом», — заключает Глеб Ялымов.

А раз так, придется жить дружно!