Центр развлечений

Наличие развлекательной составляющей становится обязательным условием успешного функционирования торгового центра. Девелоперы пока готовы сотрудничать с любыми арендаторами, работающими в этой сфере, но в будущем занять эту нишу смогут те предприниматели, которые предложат потребителям нестандартные, но пользующиеся спросом развлечения.

Сегодня поход в торговый центр перестает быть просто шопингом, постепенно превращаясь в способ проведения досуга. А значит, одними только магазинами уже не обойтись. Покупатели требуют зрелищ. Развлекательная составляющая — очень желательный атрибут успешного ТЦ, а большинство строящихся объектов уже позиционируется не просто как «торговые», а именно как торгово-развлекательные. Есть ли шанс занять место на этом нарождающемся рынке?

Синергия развлечений

Строго говоря, развлекательная составляющая — не самый прибыльный для девелопера формат. «Размещение развлекательных площадок на территории торгового объекта не несет прямой коммерческой выгоды для девелопера. Скорее это вынужденный шаг, связанный с современными требованиями рынка», — считает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Александра Кадченко. Тем не менее, как уверяет директор департамента коммерческой недвижимости NAI Global Владимир Журавлев, сегодня торговый центр без развлекательной составляющей уже не конкурентоспособен. Такие объекты считаются неконцептуальными, в них крайне сложно привлечь арендаторов. Поэтому большая часть девелоперов при разработке концепции будущего проекта отводит под развлечения от 15 до 30% площадей. «Будучи убыточной, развлекательная составляющая может генерировать покупательский поток не хуже, чем любой «якорный» арендатор, поэтому для крупных проектов она обязательна», — поясняет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

По наблюдениям экспертов, с открытием развлекательной зоны посещаемость всего ТЦ увеличивается не менее чем на 20–30%. Поэтому, как утверждает директор департамента коммерческой недвижимости RIGroup Янис Жуков, доходность профессионально спланированного торгово-развлекательного центра на 30–35% выше, чем обычного ТЦ. Так, в ТРЦ «Торговый квартал на Свободном» в Красноярске уже после завершения строительства появились многозальный кинотеатр, зона фуд-корта и другие развлекательные элементы. В итоге, как рассказала коммерческий директор компании «Торговый квартал» Эльза Розенталь, посещаемость увеличилась на 30%, соответственно, выручка операторов и доходность объекта в целом стала больше, а девелопер смог повысить арендные ставки почти на 20%, не потеряв ни одного стратегически важного партнера-оператора.

Увеличение развлекательной составляющей может пойти на пользу и действующему объекту. Так случилось с московским ТРЦ «Атриум», который смог выжить именно благодаря расширению «ассортимента» развлечений. Кроме того, как считает Эльза Розенталь, наличие развлекательной зоны не только приводит в ТЦ новых покупателей, но и увеличивает время пребывания посетителей в нем, что, в свою очередь, повышает среднюю стоимость чека. «В итоге это влияет на уровень продаж остальных операторов, которые могут вносить большую арендную плату и обеспечивать доходность ТЦ», — добавляет она.

— Развлекательная часть — очень хороший «якорь» для ТЦ, и пренебрежение этим фактором может крайне негативно сказаться на конкурентоспособности торгового центра, — уверен директор компании «Киноконсалтинг» Николай Бряндинский. «Если раньше развлечения были конкурентным преимуществом, то сейчас уже можно говорить о том, что развлекательная составляющая стала нормой», — подытоживает партнер компании ROSS Group Елена Флоринская.

— В новый ТЦ посетители придут в первый же день, даже не зная брэндов, представленных в торговой зоне, если развлекательная составляющая объекта включает известный кинотеатр, боулинговые дорожки или ресторан, — настаивает Владимир Журавлев.

Однако старший консультант отдела исследований компании «Магазин Магазинов» Илья Кузнецов убежден, что увеличивающееся количество развлечений в торговых центрах — всего лишь дань моде, не подкрепленная профессиональными и глубокими практическими исследованиями: «Наибольшая стабильность будет у кинотеатров. Все остальные форматы развлечений носят волнообразный характер популярности, то есть через какое-то время они могут перестать пользоваться спросом». Поэтому чрезмерное увеличение отводимой под развлечения доли объекта может оказаться губительным для ТЦ. Ведь если к тому или иному формату развлечений пропадет интерес, то арендаторы покинут занимаемые помещения, а найти на них новых съемщиков может оказаться нелегкой задачей.

— Помещения, которые используются под развлечения, — это площади не просто торговые, а специализированные, и на них требуется больше затрат. При этом подойдут они очень немногим арендаторам, а значит, в случае чего могут «зависнуть» у девелопера, — предостерегает Илья Кузнецов. Впрочем, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Наталия Орешина надеется, что сами развлечения будут востребованы всегда, а изменения могут коснуться только отдельных форматов.

Пока рынок растет и находится лишь на начальной стадии своего развития, мало кто задумывается о рисках, которые постигнут его участников на пике или закате. А ведь в Европе, напоминает Эльза Розенталь, уже наблюдается серьезный спад индустрии развлечений, особенно в сегменте кинотеатров: количество залов превышает число возможных зрителей, цены на билеты падают, и операторы просто не в состоянии окупать свои проекты.

Классика жанра

Стандартный набор развлечений, или, как любят выражаться девелоперы, «классическая концепция» развлекательной составляющей, включает в себя кинотеатр, боулинг (реже — бильярд), детскую зону и фуд-корт. Наличие же других форматов зависит от предпочтений девелопера, особенностей и концепции проекта, а также рыночной конъюнктуры определенного региона. Как рассказывает Эльза Розенталь («Торговый квартал»), «при разработке концепций новых объектов мы обязательно предусматриваем наличие в ТРЦ мультиплекса, детского развлекательного центра и зоны фуд-корта, возможно размещение боулинга, бильярд-клуба, фитнес-центра, а в планах компании — включение в развлекательную зону аквапарка, ледового катка, роллердрома и т. д.» Такие форматы пока мало распространены, но в дальнейшем она может дать девелоперу множество преимуществ.

— Наиболее желанными я считаю необычные, нераспространенные и наиболее зрелищные форматы развлечений, — соглашается коммерческий директор компании DVI Group Марина Малахатько. — Но это в идеале. Как правило, девелоперы стараются придерживаться «классической концепции», проверенной опытом.

Все же, как полагает Марина Малахатько, в каждом регионе вопрос наполнения развлекательной составляющей решается индивидуально. Так или иначе, кинотеатры присутствуют во всех ТРК, а вот дальше все зависит от региона, в котором возводится объект, и наличия подобных развлечений неподалеку. Например, в Волгограде DVI Group отказалась от размещения боулинга, потому что рядом с их проектом уже есть боулинг-центр. В итоге свободная площадь была распределена между большим магазином для детей и детским развлекательным комплексом. А вот в Екатеринбурге в проекте «Рок-н-Молл» в DVI Group решили выделить под развлечения очень большую зону (о