Центр развлечений

Все большей популярностью пользуются детские развлекательные зоны, в состав которых входят аттракционы, игровые автоматы-симуляторы, детские комнаты, городки и прочие развлечения. При этом ниша остается практически свободной. «Детские центры — наиболее перспективный развлекательный сегмент, с точки зрения развития в ТЦ. Пока что операторы, ориентированные на детский и семейный отдых, не очень распространены, а основная масса развлечений направлена на взрослую аудиторию», — подчеркивает Александра Кадченко. Девелоперы также поняли: на детях можно неплохо заработать, поэтому с радостью идут на сотрудничество с такими арендаторами. «Детские развлекательные центры (ДРЦ) — это отличные «якоря»: туда ходят всей семьей, и, как правило, семейные пары, пришедшие в ДРЦ торгцентра, проводят там длительное время, обязательно что-то приобретая», — считает Марина Малахатько. Стоимость открытия этих зон может очень сильно разниться в зависимости от набора предлагаемых развлечений, но, по оценкам экспертов, редко превышает 500–600 долларов за кв.м.

Менее распространенным форматом является фитнес-центр. Перспективы такого формата развлечений не всегда столь радужные, как хотелось бы. «Фитнес-клубы в ТРК оцениваются двояко: в одних проектах они процветают и дают большой поток, в других — медленно умирают, потому что у них нет клиентов. Скорее всего, успех зависит от правильного места в ТРК и от формата, концепции самого фитнес-клуба», — говорит Марина Малахатько. Этот формат слабо связан с ритейлом, поэтому для фитнес-центров значительно более перспективно размещение в отдельных объектах.

Сегодня в составе торговых комплексов стали появляться полноценные парки аттракционов, рассчитанные не только на самых маленьких детей, но и на молодежь, а также ледовые катки, роллердромы и даже скейт-парки. По словам Александры Кадченко, сегодня на рынке существует тенденция расширять спектр развлечений в ТЦ, так как в ближайшее время можно ожидать спрос на нестандартные развлекательные услуги. Однако при размещении таких объектов следует быть предельно осторожным и точно попадать в концепцию выбранного ТЦ. По мнению Марины Малахатько, ледовый каток как якорь в одних регионах не вызывает сомнений, а в других посетителям он не нужен вовсе, поэтому его роль неоднозначна. «Каток в составе ТРЦ «МЕГА» сообразуется с концепцией, но это не то же самое, что каток в условном ТЦ «Тряпка», который в концепцию не вписывается, поэтому общего правила здесь нет», — подчеркивает Александра Кадченко. «Мало просто сделать каток или роллердром, важно сделать его правильно и постоянно привлекать в него людей, иначе этот бизнес превратится в тяжкое обременение», — предостерегает Илья Шершнев (Swiss Realty Group). Если же с самим объектом угадать удалось, то при верном управлении такие проекты ждет большой успех. По оценкам экспертов, совокупная стоимость открытия небольшого катка, роллердрома или скейт-парка составляет от 60 до 100 тысяч долларов, а доходность достигает 30%.

Довольно неожиданное решение — строительство ТРЦ, в состав которых входят аквапарк, планетарий или океанариум. Так, уже давно планируется открытие аквапарка («Ква-ква-парк») в торговом центре XL на Ярославском шоссе, а в районе Триумфальной арки ГК «Евразия» строит океанариум. Однако, предупреждает старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин, «к таким специфическим объектам, как океанариум, планетарий или зоопарк, следует подходить с особенной осторожностью, поскольку наличие, например, в Москве нескольких ТЦ с океанариумом выглядит нерациональным». К тому же такие проекты слабо коррелируют с аудиторией торгового центра. «Масштабные элементы развлекательной составляющей, такие как аквапарки и океанариумы, не только плохо вписываются в формат ТЦ, но и требуют возрастания инвестиций, оказывающих влияние на сроки окупаемости объекта. Пока ситуация со спросом на них не до конца ясна, а затраты на организацию аквапарков и океанариумов высоки — в связи с этим как в Москве, так и в регионах подобные объекты в качестве элементов развлекательной составляющей ТЦ не будут широко распространены», — говорит Владимир Журавлев (NAI Global). По оценкам Елены Флоринской, срок окупаемости аквапарка составляет 12 лет. Таким образом, как считает Александра Кадченко, успешными будут аквапарки, не расположенные в ТЦ, а формирующие отдельный спортивно-развлекательный центр: «Торговый центр и аквапарк — нейтральные по отношению друг к другу форматы, то есть синергетического эффекта от размещения их в одном комплексе не наблюдается. Поход в аквапарк занимает в среднем полдня и более, поэтому маловероятно, что человек, посетив парк, пойдет за покупками в торговый центр. В аквапарке как в отдельном объекте разумнее размещать профильные торговые площади в качестве сопутствующих». Инвестиции же в проект строительства даже самого скромного аквапарка или океанариума зашкаливают за 20 миллионов долларов.

В целом, по мнению экспертов, наиболее перспективным выглядит объединение всех развлекательных концепций под крылом одной компании. Так поступила, например, «Планета Боулинг», которая сейчас развивает сеть «Созвездие развлечений». По словам Елены Витвицкой («Планета Развлечений»), «Созвездие» включает в себя круглосуточный кинотеатр «Киномечта» с VIP-залом, зоной отдыха, кинобаром и кальянной комнатой, заведения фуд-корта на любой вкус и кошелек, а также детский клуб «Динопланета». Первое «Созвездие» открылось в ноябре этого года в Самаре. Схожую концепцию проповедует компания «Русский кинопрокат», развивающая в регионах сеть исключительно развлекательных комплексов, в состав которых входят практически все доступные виды развлечений, за исключением аквапарков. Расширяет спектр представляемых развлечений и ЗАО «Плэжа Машин». Кроме того, полномасштабной организацией и управлением развлекательной зоной занимается компания «Инвесткинопроект».

По оценкам заместителя генерального директора компании «Плэжа Машин» (торговая марка Game Zona) Сергея Шленина, объем инвестиций в создание полноценной развлекательной зоны — от тысячи до полутора тысяч долларов на квадратный метр. При этом более половины платежей, по его словам, приходится именно на грабительские ставки аренды. Время окупаемости таких проектов также увеличивается: раньше развлекательную зону можно было окупить за три года, а теперь — как минимум за пять лет. «Стоимость одного видеосимулятора практически равна цене новой иномарки. А такие инвестиции возвращаются далеко не сразу», — сокрушается Сергей Шленин.

Операторы, готовые взять на себя всю работу с развлекательной зоной, наиболее интересны для девелоперов. «Было бы замечательно одному оператору заниматься разными видами развлечений (кинотеатром, боулингом, ночным клубом, ресторанами, но не фуд-кортом) и с этим пакетом выходить с предложением к девелоперу. Тогда владельцу ТЦ не пришлось бы каждый раз искать претендентов на эту площадь — он просто заключил бы договор с одной компанией», — поясняет Марина Малахатько (DVI Group).

— Крупные форматы — это не только большие стартовые вложения, но и очень высокие риски: стоит не угадать с объектом, и можно попросту уйти в глубокий минус и обанкротиться, — говорит Сергей Шленин. — Поэтому сегодня многие операторы, даже развивающие комплексные развлечения, предпочитают брать от 800 до 1 000 кв. м. Хотя, конечно, на таких площадях невозможно оказать посетителям полный комплекс развлекательных услуг, что привело бы к наибольшему охвату целевой аудитории и росту доходов оператора.

Эксперты уверены: создавать полноформатные игровые зоны будут компании, зарекомендовавшие себя в том или ином сегменте развлечений, а выход новых игроков будет затруднительным. «Чтобы закрепиться в хорошем проекте, новому игроку рынка придется предложить девелоперам более высокую арендную ставку, чем существующие операторы, тем самым загнав себя в довольно жесткие условия. Иначе владелец ТРЦ выберет проверенного партнера: хоть рынок и большой, но на нем все друг друга знают и понимают, чего можно ожидать от той или иной концепции, — утверждает Сергей Шленин. — Поэтому оптимальным вариантом выхода на рынок является франчайзинг».